Immobilienrecht: Rücktritt vom Kaufvertrag bei vorsätzlichem Verschweigen von Schäden trotz Gewährleistungsausschluss möglich

8 Sep

Juristische Auseinandersetzungen wegen nicht mitgeteilter Schäden beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sind keine Seltenheit. Vor allem das Thema „Feuchtigkeit“ sorgt für Streitigkeiten zwischen Verkäufer und Käufer.

Private Verkäufer formulieren daher gerne im Kaufvertrag einen sogenannten Gewährleistungsausschluss bei möglichen nach Vertragsabschluss erkennbaren Schäden. Mit einer solchen Klausel sichert sich der private Verkäufer gegen Schadensersatzforderungen oder Rücktritt vom Kaufvertrag durch den Käufer ab. Nicht immer ist ein Gewährleistungsausschluss allerdings wirksam. So hat das OLG Hamm in einem Urteil vom 18.07.2016 – Az. I-22 U 161/15 aktuell einem Käufer recht gegeben, der wegen vom Verkäufer verschwiegener massiver Probleme durch eindringende Feuchtigkeit im Keller vom Kaufvertrag zurückgetreten war. Und das, obwohl bei der Besichtigung Feuchtigkeitsschäden für den Käufer sichtbar vorhanden waren. Begründung des OLG: Der Verkäufer hatte die Schwere der Wasserschäden im Keller vorsätzlich verschwiegen und den Käufer somit arglistig getäuscht.

„Arglistige Täuschung“ macht Gewährleistungsausschluss ungültig

Vorausgegangen war dem Kauf einer älteren Gebrauchtimmobilie gemeinsame Begehung und Besichtigung durch Verkäufer und Käufer. Das Gebäude stammte aus den 1930er Jahren und Abplatzungen von Putz und Farbe infolge von Feuchtigkeit waren für den Käufer deutlich sichtbar. Wie massiv die Schäden allerdings konkret waren, hat der Verkäufer nachweislich wider besseres Wissen verschwiegen und lediglich vage formuliert, das Haus sei alt und in keinem guten Zustand. Auch als der Käufer darauf hinwies den Keller als Lagerraum nutzen zu wollen, verschwieg der Eigentümer die massiv eindringende Nässe bei Starkregen. Hier sah das OLG Hamm den Tatbestand der „arglistigen Täuschung“ als gegeben und erklärte die Gewährleistungsvereinbarung für ungültig. Alternativ, so das Gericht, hätte der Käufer Schadensersatz verlangen oder den Kaufpreis mindern können.

Da beim Kauf älterer Immobilien nachträglich auftretende Schäden nie auszuschließen sind und die Regeln für einen Gewährleistungsausschluss genau zu beachten sind, empfiehlt es sich für den privaten Verkäufer oder Käufer im Vorfeld den Rat eines kompetenten Fachanwalts für Immobilienrecht zu suchen.